Реальная стоимость офисной недвижимости в Нью-Йорке

Эта статья была опубликована в нью-йоркском информационном бюллетене One Great Story с рекомендациями к чтению. Зарегистрируйтесь здесь, чтобы получать его каждую ночь.

Каждый раз рынок недвижимости рушится, люди говорят: «На этот раз все по-другому». Когда вокруг царит горе, трудно представить, как может быть что-то хорошее. Но, оглядываясь назад, вы можете увидеть, что если бы у вас было достаточно денег, когда дела пошли плохо, вы могли бы совершить убийство, выбрав другую сторону ставки. Давайте вернемся в 2009 год. Бедствие царило насколько хватало глаз: спасение банков, парализованные кредитные рынки, токсичная куча ипотечных долгов, сокрушавшая мировую экономику. Скотт Рехлер, случайно продав лидирующую на рынке компанию по недвижимости своей семьи конкуренту за 6 миллиардов долларов, решил, что сейчас подходящее время для покупки офисных зданий. Получив больше денег от государственных фондов благосостояния, других институциональных инвесторов и богатых частных лиц за рубежом, он начал оппортунистический покупательский бум. За три года он потратил 4,5 миллиарда долларов на приобретение офисов на Манхэттене. К 2020 году его компания RXR стала крупным арендодателем офисов с площадью более 22 миллионов квадратных футов в городе.

Сегодня, через три года после того, как пандемия опустошила офисные здания по всей стране, Рехлер был вынужден признать, что здания, которые еще не так давно стоили так дорого, теперь могут даже не стоить сохранять. Корпоративные арендаторы обычно заключают многолетние договоры аренды, которые на какое-то время гарантируют стабильность на рынке коммерческой недвижимости. Но каждый месяц срок аренды истекает, что дает арендаторам возможность переосмыслить свое пространство, и каждый день работодатели смотрят на пустые столы. Многие компании, которые годами пытались втиснуть больше работников в меньшие площади, не обновляют свои рабочие места. Это ставит арендодателя офиса перед трудным выбором. Что делать Рехлеру, например, с Таймс-сквер, 5, зданием площадью в миллион квадратных футов, которое 20 лет назад было блестящим центром возрождения 42-й улицы? После отъезда давнего основного арендатора и капитального ремонта здание в настоящее время практически пустует.

Не так давно лидеры отрасли недвижимости призывали рабочих города вернуться в свои офисные здания. Рехлер сказал мне в 2020 году, что это «гражданская ответственность». С тех пор они сдались изменившейся реальности. Иногда арендаторы сокращают площадь и переходят в более дорогие помещения; иногда они экономят под видом предложения гибкости. С точки зрения арендодателя мотив не имеет значения — помещение есть пространство, и его нужно сдавать в аренду. Добавьте к этому резкое повышение процентных ставок, которое делает рефинансирование огромной коммерческой ипотеки потенциально разорительным предложением, и вы получите кризис, который угрожает не только платежеспособности офисных зданий, но и кредитам, которые к ним прикреплены, и банкам, которые их держат, и, в более широком смысле, вся экономика.

«Мы пересекаем пропасть», — сказал мне Рехлер, когда я посетил его в офисе на Рокфеллер Плаза, 75 в начале июня. Больше, чем любой другой крупный землевладелец города, он предупреждал о том, что он называет «медленно движущейся катастрофой». Нравится вам это или нет, но от краха банков пострадают все. А если вы житель Нью-Йорка, то на рынке у вас очень многое поставлено на карту, поскольку огромные государственные налоговые службы генерируют — 21 процент городского налога на недвижимость — деньги, которые идут на оплату школ, государственного жилья, пожарных машин. , пенсии, парки и многое другое, что делает жизнь в Нью-Йорке сносной.

По данным Cushman & Wakefield, уровень вакантных офисных помещений на Манхэттене составляет около 22 процентов, что является самым высоким показателем с момента начала отслеживания рынка в 1984 году. аренды, по данным фирмы CoStar. Доступная площадь только этих зданий составляет более 52 миллионов квадратных футов: это эквивалентно более чем 40 небоскребам размером с Крайслер-билдинг. Определенные районы и типы зданий находятся под особой угрозой — лофты Гармент-Дистрикт, когда-то предпочитаемые технологическими стартапами, типичное стеклянное ущелье Третьей авеню в 40-х и 50-х годах — но боль широко распространена. Многие крупные владельцы недвижимости сейчас проводят сортировку, пытаясь определить, какие здания все еще стоят того, что они за них заплатили. В случае Рехлера эта переоценка приняла форму процесса, который он называет «Проект Кодак» в честь некогда могущественной кино- и фотоаппаратурной компании. Он относит здания, которые стоит сохранить, к «цифровым». Бесполезные вещи он считает «пленкой».