Дефолтные кредиты Crossgates Mall CMBS проданы на 69% ниже оценочной стоимости торгового центра в 2012 году

«Вы не можете потерять деньги на недвижимости» выглядит забавно перед лицом огромных убытков от коммерческой недвижимости (CRE), как долговых, так и акционерных. К счастью, пока что пострадали в основном инвесторы, а не банки.

Итак, вот что: еще в 2012 году, когда три 10-летние ипотечные кредиты с выплатой только процентов, обеспеченные суперрегиональным торговым центром Crossgates Mall площадью 1,3 миллиона квадратных футов в Олбани, штат Нью-Йорк, были проданы инвесторам, залог оценивался в 470 миллионов долларов. Согласно этой оценке, это была большая стоимость, и поэтому инвесторы были рады предоставить владельцу торгового центра, ООО, принадлежащему Pyramid Management Group, 244 миллиона долларов под залог этого имущества.

В 2020 году, когда торговый центр был переоценен, стоимость была снижена до 281 миллиона долларов, что все еще выше трех кредитов на общую сумму 244 миллиона долларов.

В 2022 году наступил срок погашения 10-летних ипотечных кредитов, и Pyramid Management разработала продление на один год до мая 2023 года.

В мае 2023 года, когда срок продления истек, Pyramid Management не смогла рефинансировать ипотечные кредиты, объявила дефолт по ипотечным кредитам и не смогла их погасить. Кредиторы – держатели CMBS через специальный сервисер теперь могут лишить права выкупа имущества, чтобы завладеть залогом.

Но они этого не сделали. В июне спецслужба выставила кредиты на аукцион, чтобы продать их тому, кто предложит самую высокую цену, и позволить кому-то другому завладеть торговым центром.

Сегодня компания Trepp, которая отслеживает и анализирует CMBS, сообщила в сообщении, что кредиты проданы за 173,9 миллиона долларов. После расходов на ликвидацию в размере 29,6 миллиона долларов чистая выручка составила 144 миллиона долларов от залога, который на момент секьюритизации кредитов был оценен в 470 миллионов долларов.

Итак, отмечаем с поднятыми бровями:

Покупатель просроченных кредитов фактически владеет залогом на сумму 173,9 миллиона долларов. Какой бы ни была окончательная судьба этого торгового центра, покупатель получит в нем гораздо меньшую стоимость.

Уровень просрочек в сфере розничной торговли был ужасающим со времен финансового кризиса, за которым последовал обвал розничной торговли, когда обычная розничная торговля была уничтожена электронной коммерцией по одной посылке за раз.

В июле уровень просрочек по ипотечным кредитам на секьюритизированную торговую недвижимость вырос до 6,9%. Снижение уровня просрочек в период с 2017 по 2020 год произошло не потому, что просрочки были устранены, а потому, что они были каким-то образом «разрешены», например, путем продажи права выкупа или продажи кредита.

Кредиты, обеспеченные Crossgates Mall, которые сейчас проданы, «решат» просрочку и выведут эти кредиты из уровня просрочек:

Бесчисленное множество региональных и национальных сетей универмагов и других розничных сетей, от Sears Holdings и Toys 'R' Us до Radio Shack и Bed, Bath & Beyond, объявили о банкротстве, и большинство из них были ликвидированы и исчезли. Все региональные сети универмагов исчезли. Осталось всего несколько национальных сетей, в том числе Nordstrom, Kohl's и Macy's, и все они за годы закрыли сотни магазинов и продолжают закрывать магазины. JC Penney была выкуплена после банкротства мега-арендодателями Simon Property Group [SPG] и Brookfield, потому что они не хотели, чтобы закрытые якорные магазины обрекли их торговые центры на гибель.

Зомби-торговые центры разбросаны по всей территории США. Залоговая стоимость уцелевших и все еще функционирующих торговых центров – как мы видели на примере Crossgates Mall – резко упала.

Крупнейшие арендодатели, такие как Simon Property Group и Brookfield, отказались от многочисленных торговых центров, позволив своим кредиторам – в основном держателям CMBS – взять на себя убытки. Например, Simon Property Group отказалась от Центра независимости площадью 1 миллион квадратных футов в пригороде Канзас-Сити, штат Миссури, в 2019 году, что стало на тот момент крупнейшим убытком от розничного кредита CMBS; он ушел от центра города в Коббе в Джорджии площадью 1,2 миллиона квадратных футов в начале 2021 года и торгового центра Montgomery Mall площадью 1,1 миллиона квадратных футов в Северном Уэльсе, штат Пенсильвания, в середине 2021 года и т. д.

Westfield, принадлежащая европейскому торговому центру REIT Unibail-Rodamco-Westfield, объявила в феврале 2021 года, что продаст все свои 27 торговых центров Westfield в США. Первые два торговых центра, из которых он ушел, находились в Тампа-Бэй, штат Флорида, что позволило держателям CMBS взять на себя убытки. Затем его продали и разошлись по другим торговым центрам США. В июне 2023 года Вестфилд и совладелец Брукфилд ушли из торгового центра Westfield в Сан-Франциско, что также позволило держателям CMBS взять на себя убытки.